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투자노트

공동주택 리모델링 사업의 걸림돌, 내력벽 철거가 무엇이며 향후 리모델링 사업의 방향성은 ?

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 재개발, 재건축, 리모델링 등 모든 사업의 진행 여부는 결국 구성원들의 동의율에서 결정되는데, 동의율은 곧 수익성에서 나온다. 수익성이 낮다면 결국 본인의 돈을 주고 사업을 진행하는 것이니 동의율이 떨어짐은 당연지사일 것이다. 

 최근 아래와 같은 기사를 보았다. 
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/01/37903/

 

[단독] 리모델링 내력벽 철거 4월 총선 이후 결정할듯 - 매일경제

안전성평가 용역 건설기술硏 "추위 영향 실험데이터 오류" 서울·성남 리모델링 `발동동` "표심 영향에 발표지연" 의혹

www.mk.co.kr

 지난 1월 12월에 기고된 기사인데, 리모델링 사업에서 핫 이슈인 내력벽 철거 관련 정부의 방향성에 대한 고민이 길어진다는 기사이다.
그렇다면, 리모델링 사업에서 내력벽의 철거 여부는 왜 이슈일까. 본 포스팅을 통해 알아보겠다. 

 리모델링 사업과 내력벽 철거에 대해 알아보기 전에 내력벽이 무엇인지부터 알아보겠다. 

출처 : 부동산용어사전, 2011.5.24, 방경식, 부연사

 쉽게 요약하자면 건축물의 하중을 버티는 수직으로 이어진 벽이 바로 내력벽이다. 건물의 안전과 직결된 벽으로 철거에 관해 쉽사리 결정이 어려운 상황이다.  내력벽 철거가 왜 위험한가에 대해 다음과 같은 기사도 있다.

https://news.joins.com/article/20520673

 

또 리모델링 사고…'내력벽 철거' 등 무단 시공 난무

【서울=뉴시스】오동현 기자 = '진주시 리모델링 붕괴 사고' 원인으로 지목된 무단 구조변경이 건설업계에서 난무하는 것으로 드러나 제2, 제3의 사고 우려가 제기되고 있다. 지난 28일 경남 진주시 장대동 한 4층 건물 지붕이 무너지면서 2명이 숨지고 4명이 다쳤다. 사고는 1972년 지어져 올해로 44년 된 노후 건물 3층을

news.joins.com

 그렇다면 왜 내력벽 철거가 리모델링 사업 진행과 밀접하게 연관이 있는가?
그 이유는 내력벽 철거 여부에 따라 수직증축 가능 여부가 갈리기 때문이다. 내력벽 철거가 진행되어야 리모델링 사업 진행 시 수직증축이 가능해지는데, 바로 이 수직증축의 여부가 수익성과 직결된다. 리모델링 조합은 사업이 진행됨에 따라 분담금을 낸다. 이 분담금의 부담을 줄이는 방법은 수직증축을 통해 세대수를 늘려 수익을 얻는 것인데, 수직증축이 어려워진다면 세대주 입장에서는 그저 본인의 돈을 내고, 혹은 돈을 더 내고 리모델링 사업을 진행하는 결과에 다다른다. 다음 기사에서 관련 내용을 확인할 수 있다. 
http://www.cnews.co.kr/m_home/view.jsp?idxno=201812071434006980647#cb

 

리모델링‘내력벽 철거’없이, 노후주택 500만가구 시대 맞나-건설경제

내력벽 철거 없이는 분당 아파트들도 사업성 '미흡'..."양극화 심화될 것" 리모델링 사업 활성화의 고삐를 쥔‘내력벽 철거’허용여부가 내년 3월에도 마땅한 기준을 마련하지 못할 것이란 전망이 나오며 노후아파트 500만가구가 위기에 빠졌다. 문제는 내력벽 철거 없이 리모델링을 추진했을 경우의 사업성을 분석한 결과 분당 아파트들조차 사업을 추진하면 오히려 손해라는 결론이 나왔다는 점이다. 9일 리모델링 업계에 따르면 내년 3월 국토교통부가 리모델링 사업 추진

www.cnews.co.kr

 해당 기사는 2018년 12월에 난 기사로, 정부에서 내력벽 철거에 대해 판단을 유보할 듯 하다는 기사이며 기사의 내용처럼 2020년 2월인 현재까지 정부의 판단은 답보상태이다. 이 탓에 수직증축이 불가한 경우 수익성이 나빠지는 수많은 리모델링 조합의 사업진행 여부가 불투명하다는 것이다. 2000년대 초반에 건립된 수많은 서울 아파트의 용적률은 240~250%에 이른다. 이말인 즉, 이미 높아질 대로 높은 아파트에 대해 정부에서 정책적으로 내력벽 철거 가능 여부에 대해 정확한 가이드라인을 정해주지 않는 이상 수직 증축이 쉽지 않다는 것인데 이 때문에 많은 리모델링 사업시행이 난항을 겪고 있다. 

 금년 초로 예상했던 내력벽 철거에 대한 정부 정책 결정은 앞서 첨부한 기사에서 밝혔듯 4.15 총선 이후로 미뤄질 것으로 전망된다. 부동산 정책에 표심이 왔다갔다 하다는 것이니 내력벽 철거에 대해서는 조금 더 기다려봄이 좋지 않을까. 

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