지역주택조합 조합원 지위 유지, 일시적으로 세대원이 되었다면

 

 

 평소 알고지내는 지인이 2022년 입주를 앞둔 경기도의 ㅇㅇ지역주택조합원인데, 지역주택 조합원의 지위의 유지에 관해 논의하면서 이것저것 찾아보다가 많은 분들에게 도움이 되겠다 싶어 블로그에 간단히 정리해보려 한다. 

 사례에 대해 이야기하기 전에 스스로 정리를 하기 위해 사업시행 절차를 간단히 서술해보았다.  

1. 조합원 모집신고 : 구청에 모집신고 후 공개모집

2. 교통, 건축 심의 : 구역 내 토지면적 2/3 이상 동의 여부 (해당 관청에 따라 모집신고 전에 심의하기도 함 - 해당 관청에 확인 필수)

3. 조합설립인가 : 주택건설대지의 80% 이상 토지사용 승낙서 확보

4. 지구단위계획 수립 및 사업계획 승인 : 주택건설대지의 95% 이상 소유권 확보

5. 착공 : 토지 100% 확보

6. 입주자모집 승인 : 잔여세대 분양

7. 사용검사 : 준공

8. 청산 : 조합해산

 

 지역주택조합 사업이란 서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 및 85 제곱미터 이하 주택소유자가 주택법에 의거 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보하여 주택(아파트)를 건립하는 사업이다. 

 이때 조합원의 자격은 주택법 시행령 제21조 제1항 제1호에 따라 조합설립인가 신청일(투기과열지구에 해당하는 서울시는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 
1) 세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 
2) 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85 제곱미터 이하의 주택 1채를 소유하고 있는 세대의 세대주로서 
조합설립인가 신청일 현재  서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람에 한한다. 

이때 유의해야 할 자격조건은 무주택자인 "세대주" 또는 85제곱미터 이하의 1주택 소유자인 "세대주" 여야 한다는 것이다. 

 이 분의 사례는 "지역주택조합원이면서 부모님과 합가를 했다가 분가를 한 경우 지역주택조합원의 지위가 유지되는가" 에 관한 문제였다. 지인은 애초에 무주택 세대주 였다가 부친의 집으로 합가를 했다가 다시 분가를 한 경우인데, 이때 조합원 지위의 득실을 가르는 쟁점은 두가지이다.

 첫째는 주택법 시행규칙 제8조 제3항 제1호 제2호 제3호에 따라 세번의 전산검색 시에 국토교통부에서 조합원 자격 상실에 대한 통보가 오지 않는다면 문제가 없을 수 있다.(담당 공무원이 일일히 확인하는 경우는 드물다)

[주택법 시행규칙 제8조 제3항]
③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 지역주택조합 또는 직장주택조합에 대하여 다음 각 호의 행위를 하려는 경우에는 국토교통부장관에게 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따라 구성된 주택전산망을 이용한 전산검색을 의뢰하여 영 제21조제1항제1호 및 같은 항 제2호에 따른 조합원 자격에 해당하는지를 확인해야 한다. 
1. 법 제11조에 따라 주택조합 설립인가(조합원의 교체ㆍ신규가입에 따른 변경인가를 포함한다)를 하려는 경우
2. 해당 주택조합에 대하여 법 제15조에 따른 사업계획승인을 하려는 경우
3. 해당 조합주택에 대하여 법 제49조에 따른 사용검사 또는 임시 사용승인을 하려는 경우

심지어 85제곱미터 이상의 주택을 소유한 부모님과 합가하였더라도, 전산검색 당시 세대주로 분가한 경우에 통보가 오지 않고 문제없이 넘어가는 경우가 많다. 왜냐하면 담당 공무원이 부모님의 주택 현황까지 파고 드는 일은 드물기 때문이다. 또한 부모님이 집을 소유하고 있어 부적격자로 판단이 되었다 하더라도 주택공급에 관한 규칙 제53조 제1항에 따라 3개월 이내에 처분할 것이 예정되어 있다면, 증빙서류를 통해 주택을 소유하고 있지 않음을 증명하고 조합원 지위를 유지할 수 있다. 

[주택공급에 관한 규칙 제53조 제1항]
주택소유 여부를 판단할 때 분양권등을 갖고 있거나 주택 또는 분양권등의 공유지분을 소유하고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 보되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 본다. 
1. 상속으로 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 제52조제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우 

 

 둘째는 세대주 자격을 상실한 경우인데, 이때에는 조합원 자격을 상실하는 것이 법으로 정해진 바이나, 이때에도 주택법 시행령 제21조 제2항에 따라 예외사항이 있다.

[주택법 시행령 제21조 제2항]
② 주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 세대주 자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 인정하는 경우에는 제1항에 따른 조합원 자격이 있는 것으로 본다. 

 위 사례를 통해 조합원 지위의 득과 실을 알아보았다. 해당 지위를 유지하기 위해 가장 중요한 것은 행동을 하기 전에 조합원 지위의 득실에 관해 정확히 이해하고 법령을 아는 것이며, 문제가 없도록 하는 것이다. 혹여 문제가 생겼더라도 해당 법령을 찾아서 나름대로 증빙서류와 논리를 갖추고 담당 관청의 공무원에게 협조적인 태도로 도움을 구한다면 다양한 사례를 통해 도와줄 방법을 모색해줄 것이다.